Преимущества инвестирования в апартаменты и отели

Согласно статистике по стране, инвестиции в отели и апартаменты могут приносить доход до 40% годовых в зависимости от сезона. Не в сезон — от 5 до 10%, а в туристический наплыв — до 40%.

Апартаменты и отели, а также апарт-отели — это объекты курортной недвижимости. Перечислим, какие преимущества есть в общем у инвестирования в курортную недвижимость:

• Регулярная прибыль. Туристическая недвижимость генерирует прибыль инвесторам в долгосрочной перспективе. Инвестор может получать дивиденды от сдачи курортной недвижимости в аренду ежемесячно или поквартально.
• Диверсификация и снижение финансовых рисков. Если стоит задача диверсифицировать свой свой портфель, можно выделить часть свободных финансов для покупки активов в виде доли в курортной недвижимости. Если другие активы в портфеле упадут в цене, то вложенные средства в отель или апартаменты принесут гарантированный доход.
• Рост стоимости актива. Инвестор сможет продать недвижимость с большой прибылью после нескольких лет владения. Особенно это касается проектов, в которые вложились на ранней стадии, когда они ещё не выросли в цене. А, если отель хорошо себя зарекомендовал и пользуется большим спросом, то актив в виде номера в таком отеле будет только расти в стоимости.
• Личное пользование недвижимостью или таймшер. Помимо сдачи в аренду туристические объекты можно использовать для собственного отдыха. Обычно, условия личным пользованием единицы номерного фонда прописываются в договоре. Это может быть оговоренное количество дней в году, чаще всего не в пиковое время, когда инвестор может остановиться в номере бесплатно.
• Прозрачность. Инвесторы могут сами контролировать управление собственным имуществом (отели) или нанять для этого управляющую компанию (единичные апартаменты).
• Низкий порог входа. Для того чтобы выкупить номер или апартаменты не обязательно вкладывать десятки миллионов. Конечно, в каждом конкретном случае своя начальная сумма. Например, у компании Материя вход в проект эко-отеля не превышает 3 млн. руб. Что в разы меньше, чем обойдётся покупка квартиры под сдачу.
• Разные варианты дополнительных услуг, которые помогают избежать больших финансовых потерь даже при непредвиденных обстоятельствах. Отличный пример — пандемия коронавируса. Отельному бизнесу легче подстроиться под переменчивые состояния экономики, например, пересмотреть маркетинговую политику, изменить дополнительные услуги, переквалифицироваться на семейный отдых или наоборот на бизнес-туристов.
• Независимость от курса иностранной валюты. Отельный бизнес более защищен от валютного риска, так как не закупает никакое оборудование у иностранных поставщиков. Даже, если у отеля в пользовании есть импортное имущество, то его легко заменить отечественным аналогом без больших финансовых потерь: мебель, техника, электроника и т.д. А гостями отелей в России чаще всего являются сами россияне.
• Сниженные налоги на туристическую недвижимость. Есть особые экономические зоны в России, где на туристических бизнес налог существенно ниже. Например, с 2015 года в Крыму внедрены льготные кредиты на реализацию инвестиционных проектов в сфере курортной недвижимости.

Из чего складывается доход инвестора с туристической недвижимости — апартаментов и отелей

Доход инвестора с туристической недвижимости формируется из прибыли, которую получает отель или апарт-отель в процессе своей деятельности. Существуют три основных вида инвестиционных программ:

• Гарантированный доход. Инвестор получает ежемесячный доход по фиксированной ставке независимо от заполняемости номера и экономических факторов.
• Плавающий доход. Доход инвестора привязан к проценту с общей прибыли за месяц по его апартаменту. В сезон доход с номера по этой программе может быть в несколько раз выше, чем в обычное время, а во время простоя — нулевой.
• Совокупный доход. Это некая совокупность первых двух видов. Инвестор получает прибыль по фиксированной невысокой ставке плюс процент с прибыли.

«Котловой» метод дохода. Прибыль от всех действующих номеров в собственности собирается в общий котел и пропорционально делится между инвесторами.

Чаще всего делают совместные котлы с апартаментов или с номеров схожего типа. То есть: отдельно Стандартные номера, Люкс, апартаменты, студии и т.д. Например, у инвестора номер класса Люкс, тогда доход он получает с прибыли от всех «Люксов», равно поделенными между инвесторами.

Котловой метод прозрачен. Обеспечить одинаково высокую заполняемость каждому номеру невозможно, поэтому это более справедливый метод распределения дохода. Такой метод снижает риски простоя номера для отелей с большим номерным фондом.

В компании Материя инвестор может стать совладельцем отеля и получать стабильный доход от 25% годовых в качестве дивидендов.

Доход от дополнительных услуг. Дополнительные услуги при отеле влияют на средний чек и конечную прибыль. Ведь гости снимают не только номер, но и покупают кофе в вендинговых аппаратах, заказывают завтрак в номер, посещают сауну или берут услуги массажа. Минус в том, что в крупных сетевых отелях прибыль с таких услуг не распределяется между инвесторами.

Материя отличается от стандартных предложений тем, что распределяет доход не только от сдачи номеров, но и от прибыли с дополнительных услуг при отеле.

Доход от перепродажи актива другому инвестору. Актив (номер, домик или доля) со временем растёт в цене. Особенно, если инвестор покупает актив на стадии строительства или проекта, то после открытия отеля и первого курортного сезона стоимость увеличивается в разы. То есть продавая свою инвестиционную единицу — можно заработать.

Инвестиции в апартаменты

Прежде чем рассказать об инвестировании в апартаменты, нужно разобраться, что такое апартаменты.

Апартаменты — это коммерческая, нежилая недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду. Предстает собой номерную единицу, очень похожую на полноценную квартиру. То есть в апартаментах есть санузел, кухня, чаще всего совмещенная с гостиной, и может быть еще отдельно прихожая и одна или несколько спальных комнат.

Отличие апартаментов от номера в гостинице или отеле — наличие кухни. И большая автономность гостей.

Сдача апартаментов и сдача номера в апарт-отеле — аналогичный механизм. Единичных апартаментов в России практически не существует. Чаще всего это большие апарт-комплексы или небольшие апарт-отели. То есть юридический статус «апартаменты» относится к коммерческой нежилой недвижимости, которая не предназначена для длительного проживания и полностью исключает возможность прописки, в том числе и временной.

Апартаменты ≠ квартира. Часто апартаментами называют любую квартиру, переделанную под сдачу в аренду. Но с точки зрения закона это не правильно.

Плюсы и минусы инвестирования в апартаменты:

Плюсы инвестирования в апартаменты:

• Рассчитаны на посуточную сдачу, доходность с которой выше, чем с обычных квартир, переделанных под сдачу;
• Номера гостю обходятся дешевле, поэтому такие номера снимают регулярно;
• У апартаментов обычно предусмотрена вся гостиничная инфраструктура, удобное расположение до метро и т.д. Чего нет у обычных квартир.
• Апартаментами в апарт-отеле полностью управляет Управляющая компания.

Минусы инвестирования в апартаменты:

• Налог на апартаменты выше, чем на квартиры. Но тут надо учитывать локацию, если апартаменты находятся в особой экономической зоне, может быть обратная ситуация.
• Пока апартаменты строят и вводят в эксплуатацию, вложенные деньги не приносят дохода;
• Не так много вариантов получения дохода. Инвестор получает доход только с прибыли от сдачи номера. С дополнительных услуг, которые могут быть в апарт-отеле, инвестор ничего не получает.
• Текущий ремонт может ложиться на плечи инвестора. Сломался шкаф, кран или нужно в целом обновить номер — придётся потратиться. А это снизит доходность.

Главное отличие инвестирования в апартаменты и это же главный минус — однообразие предложения. Разные сетевые апарт-отели предлагают плюс-минус одинаковые условия и делают стандартные номера. Если это классические апартаменты, то инвестор получает доход либо с площади, которой владеет, либо с отдельного номера. А сотрудничество с УК чаще происходит на жестких условиях, куда нельзя внести какие-либо коррективы.

Инвестиции в отели 

Инвестиции в отель — инвестор покупает долю в отеле, отдельный номер или несколько номеров себе во владение. В зависимости от того, какую долю приобрел или какой договор заключил инвестор, он может получать фиксированный доход от суммы вложения или часть дохода от сдачи конкретного номера.

При инвестировании в гостиничный бизнес, к которому относятся отели, важно понимать — это долгосрочные вложения, которые редко «отбиваются» раньше трех лет. Но также есть большое преимущество — инвестиция в отель — это надёжное и гибкое к любым кризисам вложение.

Плюсы и минусы инвестирования в отели

Недостатки инвестирования в отели:

• Риски простоя при плавающей ставке. Если не в сезон номер не будет сниматься гостями, то и доход будет нулевой. Если ставка фиксированная — такого риска нет.
• Нет влияния на маркетинг гостиницы. Покупали номер в четырехзвездочном отеле, а через несколько лет он переквалифицировался в трехзвездочный. Доход стал существенно ниже. Инвестор в этом случае уже ничего сделать не сможет.
• Стандартные номера.
• Долгий срок окупаемости вложений. Этот недостаток общий практически для любого вида гостиничной недвижимости.

Преимущества инвестирования в отели:

• Минимальная личная вовлеченность. Всеми проблемами занимается оператор отеля.
• Обслуживание и ремонт номера обычно происходит за счет оператора. Но если такие расходы по договору должен брать на себя инвестор, то это снизит доходность.
• Гарантированный стабильный доход. Если это прописано в договоре, инвестор получает гарантированный доход вне зависимости от заполненности отеля или его прибыли.
• Защита от рисков. При условии, если приобретаете номер под управлением крупной гостиничной сети с большим опытом.
• Низкий «порог входа». Подойдет тем, кто имеет основной бизнес в другой сфере и рассматривают инвестицию в номерную единицу в качестве доходного актива в своем инвестиционном портфеле.

Как снизить риски

Снизить риски поможет вдумчивый подход к выбору актива: изучите локацию отеля, опыт УК, инвестиционную программу. Рассмотрим подробнее, какие аспекты инвестору нужно взять во внимание:

• Обратите внимание на бренд и профессиональную УК. Крупные сети отелей ввиду своего многолетнего опыта не раз проходили кризисы. У них, как правило, уже есть различные варианты выхода из сложных ситуаций и поддержания выручки на необходимом уровне, когда спрос резко снижается.

• Изучите локацию. Обратите внимание, где находится отель: есть ли рядом выезды на трассы, аэропорт или другая значимая для данного класса отеля инфраструктура. Например, если это семейный отель — аквапарки и детские развлекательные центры.

• Учтите тренды. Если отель давно не обновлялся или проект предполагает стандартные номера без ориентира на будущее — повод задуматься, кто будет останавливаться в таком номере. Сейчас мало туристов выбирают отдых в посредственных отелях со старомодным интерьером.

Ориентир на будущие тренды — важная составляющая успешного инвестиционного вложения. Обратите внимание на эко-отели, которые закрывают возникший спрос на экологичность и погружению в природу, на технологическую начинку — голосовые помощники, бесконтактное заселение и т.д.

Компания Материя воплощает текущие и будущие тренды в сфере туризма в своих проектах, таких как Глэмпинг-отель «Dzen» и эко-отель «Счастье в горах».

• Уточните, кто несет расходы на ремонт. Если эти расходы ложатся на плечи инвестора, то это может существенно снизить доходность актива.

• Выбирайте подходящую инвестиционную программу. Начинающему инвестору лучше выбрать программу с фиксированной ставкой дохода. Для агрессивной стратегии можно выбирать более гибкую инвестиционную программу.

Коротко

1. Апартаменты и отели относятся к курортной недвижимости, которая имеет немало преимуществ, например, низкие налоги и льготы в свободных экономических зонах России.
2. Апартаменты — это коммерческая, нежилая недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду. Нельзя путать с обычными квартирами, переделанными под сдачу.
3. Главный минус сетевых отелей и апартаментов — стандартные номера и отсутствие возможности инвестору получать доход с дополнительных услуг при отеле.
4. Есть несколько видов инвестиционных программ для инвестора: фиксированный доход, плавающая ставка и совокупный доход (фиксированный доход + плавающий доход).
5. Нет четкого ответа, что лучше выбрать для инвестирования апартаменты или отель. Всё будет зависеть от выбора конкретной сети, условий в договоре и формирования дохода инвестора по инвестиционной программе.