Перед тем, как вложить деньги в курортную недвижимость, у инвестора возникает вопрос: а выгодно ли в России в неё вкладывать деньги? С уверенностью можем сказать, что да. Рассказываем, как грамотно подойти к этому вопросу, чтобы не потерять, а приумножить свой капитал.

Что относится к курортной недвижимости

Сначала разберем, что относится именно к курортной недвижимости. То есть, какие виды отельного бизнеса превалируют на территориях курортов. И это:

• Гостиничные комплексы. Включают в себя большие гостиницы с различными категориями номеров, ресторанами, спа-центрами, конференц-залами и другими удобствами.
• Курортные отели. Специализируются на предоставлении развлекательных и спортивных услуг для гостей, таких как пляжный отдых, гольф, аква-парки и т. д.
• Апартаменты, апарт-отели, виллы. Проживание в частных апартаментах или виллах с собственными кухнями и прочими удобствами. Основное преимущество — приватность и свобода.
• Спа-отели. Оснащены специальными зонами для проведения процедур, таких как сауна, баня, джакузи, бассейны с термальной водой, водопады и др. 

Также существуют мини-форматы, набирающие популярность в России — это:

• Эко-отели. Отличаются экологической устойчивостью. Архитектура идеально вписывается в природный ландшафт, в интерьере используются природные материалы, присутствует общая экологичная концепция «быть ближе к природе».
• Глэмпинги (не путать с кемпингами). Представляют собой роскошные палаточные лагеря с высоким уровнем комфорта и сервиса. Цель — обеспечить уникальный опыт близкого контакта с природой.

Курортная недвижимость России. Аналитика последних лет

Стимул инвесторам вкладывать деньги в качественную гостиничную инфраструктуру подарила пандемия. До неё платежеспособные туристы тратили деньги на отдых в других странах. Потом вдруг оказалось, что и в России есть, где отдохнуть и что посмотреть. Но комфортных и современных мест, таких как эко-отели и глэмпинги, очень мало.

Например, в Крыму, несмотря на увеличение номерного фонда до 20 тыс. мест, все равно 70% предложения находится в низкой категории. То есть буквально не хватает отелей со звездностью 5 и 5+.

В 2023 году спрос на отели класса «премиум» в Сочи увеличился в три раза. А за 3 года вырос на 169%. Это говорит о том, что спрос на качественный отдых ежегодно растёт, но его до сих пор нечем закрыть.

Людям, которые привыкли жить в комфорте и в гармонии с собой, в России пока негде отдыхать. Обратимся к аналитике, проведенной мультиплатформой для бронирования Hebi Travel: 75% респондентов не знают, где в России искать экологичных туроператоров и отели. И 64% готовы платить больше денег за этичные и экологичные поездки.

Развитие внутреннего туризма

Внутренний туризм стало одним из приоритетных направлений. В него активно вкладывается государство и крупные игроки рынка.

Известные цифры:

• 1 трлн. руб. было вложено в развитие внутреннего туризма только в рамках федеральных программ. 
• 75 млн. россиян в 2023 году путешествовали только по России. 
• 3 млрд. — это объем рынка внутреннего туризма. В 2023 году курортная недвижимость в России стала лидером по объему вложений.

По данным Российского союза туриндустрии в 2023 году рост внутреннего туризма достиг рекордные 75 млн человек, в то время как в 2022 году был на уровне 68,5 млн, а в допандемийные года 62 млн. Для сравнения привели цифры 2013 года — всего 32 млн туристов путешествовали по России.

Рост внутреннего туризма по аналитическим данным Российского союза туриндустрии

В России инвестиционный рынок туристической недвижимости сейчас только набирает обороты. Несмотря на нестабильную внешнеполитическую обстановку, в развитие внутреннего туризма государство готово вкладывать колоссальные деньги. Например, в Крыму — это национальные проекты, развитие туристической инфраструктуры и создание целых новых городов на прибрежных зонах.

Ситуация для инвестора, готового вкладываться в туристический сектор, в 2024 году складывается хорошая. Так как в России этот сегмент инвестирования активно развивается, вкладываться действительно есть во что. 

Внутренний туризм на подъеме, уровень благосостояния населения растет, а туристы все больше ценят не просто качественный сервис и комфорт, но и новые локации, уникальную архитектуру и более экологичные развлечения. Туристы хотят чего-то нового, и дать им это могут только новые интересные проекты.

Господдержка

Ввиду того, что государство сейчас делает ставку на туризм, гостиничный бизнес развивается как отдельная отрасль экономики, а не как её дополнение. Для поддержки этого нового для нашей страны направления, государство идёт на уступки: предлагает сниженные ставки по кредитам и снижает налоговую нагрузку. Вводят особые и свободные экономические зоны, такие как в Крыму и на побережье Каспийского моря.

Так, согласно, постановлению Правительства РФ № 141 дают субсидированные кредиты на строительство гостиниц от 3* с номерным фондом от 120 номеров, либо с общей площадью от 5000 кв.м. Процентная ставка для таких отелей составляет от 3 до 5% годовых, сроком до 15 лет. С июля 2022 года для части услуг отелей установили нулевую ставку НДС, а именно — на проживание и завтрак. С января 2023 года принято решение распространить нулевой НДС и на туроператоров.

Что это значит для инвестора:

Чем меньше налог, который нужно заплатить с чистой прибыли, тем больше чистой прибыли уходит на выплату дивидендов инвесторам.

Специфика курортной недвижимости. Что нужно знать

В курортной недвижимости важна не только площадь отеля, его внешний вид и количество номеров. Нужно учитывать такие нюансы, как популярность и проходимость курортного места, его сезонность, инфраструктура.

Например, если отель находится где-то в средней полосе России вдали от пляжей, без хорошей дороги и с отсутствием развлечений и ресторанов, то он будет непривлекателен для соответствующей категории гостей. Загрузка такого курортного объекта может быть ниже, чем у аналогичного отеля рядом с пляжем, с отличными подъездными дорогами, ресторанами и кафе.

Но, конечно, не нужно рубить с плеча, ведь многое зависит от концепции самого отеля. Может быть он нужен именно там для какой-то категории туристов, например, для тех, что хотят переночевать перед восхождением на гору. Тогда нужно обратить внимание соответствует ли звездность и концепция гостиницы своим гостям.

Из чего складывается доход инвестора

Доход инвестора от курортной недвижимости может быть разным. Всё зависит от договора, который, конечно же, нужно внимательно изучить.

Варианты дохода инвестора: 

1. Плавающий % от дохода отеля; 
2. Фиксированный % от дохода отеля; 
3. Процент от перепродажи инвестиционной единицы другому инвестору.

Доход инвестора складывается из прибыли, которую приносит объект туристической недвижимости:

Также существует такое понятие, как таймшер. Где вы, как инвестор — владелец части, либо целой единицы курортной недвижимости — можете претендовать либо на процент от дохода, либо на бесплатный отдых в этом отеле. Договор может включать как бесплатное проживание в течение какого-то срока, например, 5 дней в пол года, так и проценты от годового дохода. Кстати, таймшер в России только начинает развиваться, так что стоит обратить внимание на такой вид инвестирования, если вы часто путешествуете.

На что обратить внимание инвестору

Перед тем, как инвестировать в курортную недвижимость нужно обратить внимание на следующие нюансы:

• Популярность и сезонность курортного места. Проанализируйте сезонность курортного места, так как это существенно влияет на загрузку объекта и доходность инвестиций. Высокий спрос в сезон = стабильный доход. Но нужно обратить внимание на то, как будет привлекать отель гостей вне сезона.
• Звездность отеля. Учитывайте рейтинг и звездность отеля, условия проживания и уровень сервиса. Тут плавно переходим в следующему пункту, потому именно управляющая компания в ответе за рейтинг.
• Управляющая компания отеля. Обращайте внимание на опыт и репутацию управляющей компании, на её стратегию маркетинга и операционного управления. Если гостям понравится уровень сервиса, они оставят хороший отзыв и запустят так называемое «сарафанное радио», а это только увеличит стабильный поток доходов.
• Близлежащая инфраструктура. Оцените доступность и разнообразие близлежащей инфраструктуры — аэропорты, торговые центры, рестораны и развлекательные заведения способствуют привлечению гостей. Можно использовать такую схему вопросов, чтобы понять гостя: «как добраться? куда сходить? где поесть? что посмотреть?»
• Дополнительные услуги при отеле. Спа-центры, рестораны высокой кухни, фитнес-залы и развлекательные программы увеличивают конкурентоспособность отеля и привлекательность для потенциальных гостей.
• Маркетинговая компания и её соответствие сегменту рынка. Оцените эффективность маркетинговой стратегии по узнаваемости бренда отеля и привлечению клиентов. Соответствует ли концепция отеля его целевым клиентам — какие рекламные каналы используют, какие ценности транслируют, что предлагают гостю?
• Конкуренция. Важно учесть, какие по-близости есть отели, конкурирующие за внимание туристов. Подобно тому, как вы выбираете между несколькими продуктами: оцените, что этот конкретный отель предлагает лучшее соотношение цены и качества, а также как он выделяется на фоне других по уровню сервиса.

Коротко

1. В России каждый год растёт спрос на внутренний туризм, комфортный и экологичный отдых. 
2. Государство активно развивает внутренний туризм, как отдельную отрасль экономики. На строительство и развитие курортной недвижимости есть господдержка: сниженные ставки по кредитам и сниженные налоги.
3. Доход инвестора от курортной недвижимости складывается из процента от дохода отеля и от перепродажи инвестиционной единицы другому инвестору. 
4. Перед тем, как инвестировать в курортную недвижимость нужно обратить внимание на следующие нюансы: сезонность курортного места, УК отеля, наличие развитой инфраструктуры, дополнительные услуги при отеле, маркетинговую стратегию и конкуренцию.
5. Отельный бизнес — это один из самых надёжных видов бизнеса. При правильном управлении и стратегическом планировании можно получать до 30% годовых и выше.

1.  Коммерсантъ — Курортам не хватает «пятерок»
2.  РБК — Спрос на элитную недвижимость в Сочи вырос в три раза за 2023 год
3. Ведомости — Внутренний туризм в России за год увеличился до рекордных 75 млн поездок
4.  Постановление Правительства РФ от 09.02.2021 N 141 (ред. от 19.10.2023) «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ»